Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP: Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc

Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2026.

Toàn văn Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP xem tại file đính kèm dưới đây. Một số nội dung chính của Nghị quyết như sau:

Theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Tòa án áp dụng một số quy định về đặt cọc khi giải quyết tranh chấp với nội dung chính sau:

1. Hình thức và hiệu lực của đặt cọc

Thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, có thể lập thành hợp đồng riêng hoặc điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm; có hiệu lực khi đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Đặc biệt, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực trong hai trường hợp:

• Thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng có nội dung không rõ ràng dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuân đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự. Ví dụ, các bên chưa xác định rõ kích thước hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.

2. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng thực hiện theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Từ thời điểm đó, nếu tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác thì quyền truy đòi của bên nhận cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản đặt cọc không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán theo Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Tài sản đặt cọc

• Gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số); không bị cấm, hạn chế giao dịch, giao được cho bên nhận cọc và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc;
• Giá trị có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm;
• Tài sản chung hợp nhất: phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu; tài sản chung theo phần: chỉ được đặt cọc phần của mình;
• Nếu không thỏa thuận được giá trị, Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

4. Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Nếu các bên không thỏa thuận về phạt cọc: bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Mức phạt cọc thỏa thuận vượt quá giá trị hợp đồng thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trường hợp khi có tranh chấp mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì việc xử lý được thực hiện như sau:

• Trường hợp bên có lỗi làm hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự; trường hợp cả hai bên cùng có lỗi, hoặc do bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc (ví dụ: đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng cơ quan nhà nước chậm cấp Giấy chứng nhận);
• Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết, nếu hợp đồng đã được giao kết mà vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm

• Tòa án xem xét, chấp nhận tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự, không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ trả tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính kể từ ngày tiếp theo liền kề của ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc;
• Không có thỏa thuận: Nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định Điều 419 của Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại ;
• Các bên thỏa thuận nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc vừa phải chịu phạt vi phạm theo quy định Điều 418 của Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

6. Thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện

• Tranh chấp đặt cọc có đối tượng là bất động sản: thẩm quyền theo lãnh thổ xác định theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Hợp đồng đặt cọc đã công chứng mà chỉ yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu do công chứng vi phạm pháp luật: Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở giải quyết;
• Thời hiệu khởi kiện áp dụng đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự, yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật Dân sự. Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

Đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực trước ngày 15/10/2026 thì không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết này để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp việc kháng nghị bản án, quyết định có căn cứ khác.

Như vậy, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP thống nhất cách áp dụng pháp luật về hiệu lực, tài sản đặt cọc, phạt cọc, lãi, bồi thường thiệt hại, thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện, giúp các bên chủ động soạn thảo thỏa thuận đặt cọc và đánh giá rủi ro khi có tranh chấp.