Thửa đất không có lối đi thực tế ra đường chính, cơ quan thuế có được áp giá đất theo tuyến đường đó để tính tiền sử dụng đất không?

Ngày 31/3/2026, Tòa án nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng đã xét xử sơ thẩm vụ án hành chính “Khiếu kiện hủy thông báo nộp tiền sử dụng đất” giữa bà Nguyễn Thị Thùy T (người khởi kiện) và Chi cục Thuế khu vực G1 – Đ, nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng (người bị kiện) theo Bản án số 01/2026/HC-ST. Bản án giải quyết một vướng mắc phổ biến: khi thửa đất được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng trên thực tế không có lối đi ra tuyến đường mà cơ quan đăng ký đất đai đã xác định, thì việc áp dụng giá đất theo tuyến đường đó để tính tiền sử dụng đất có đúng quy định hay không?

1. Tình huống pháp lý làm phát sinh vụ án

Năm 2018, bà Nguyễn Thị Thùy T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Đào Mạnh Q đối với thửa đất số 126, tờ bản đồ số 03, diện tích 873m², tọa lạc tại tổ dân phố A, phường B, tỉnh Lâm Đồng. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất là đất trồng cây hàng năm khác. Đầu năm 2024, bà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất sang đất ở tại đô thị nên đã nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngày 14/6/2024, Ủy ban nhân dân thành phố G ban hành Quyết định số 371/QĐ-UBND cho phép bà chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích 393,5m² từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở tại đô thị.

Sau đó, căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính số 164/PCTTĐC của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố G, ngày 25/6/2024, Chi cục Thuế khu vực G1 – Đắk Glong ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất với số tiền 1.244.247.000 đồng và thông báo nộp lệ phí trước bạ với số tiền 6.504.555 đồng. Theo các thông báo này, thửa đất của bà được xác định thuộc vị trí đường N và áp dụng giá đất của tuyến đường này để tính nghĩa vụ tài chính.

Bà T cho rằng việc xác định vị trí thửa đất như trên là không đúng thực tế, bởi vì phần diện tích đất được chuyển mục đích không tiếp giáp đường N, không có lối đi thực tế ra tuyến đường này mà chỉ tiếp giáp đường M. Việc áp giá đất theo đường Nguyễn Tất T2 đã làm tăng số tiền sử dụng đất phải nộp hơn 500.000.000 đồng, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.

Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Thông báo nộp tiền sử dụng đất và Thông báo nộp lệ phí trước bạ ngày 25/6/2024 của Chi cục Thuế khu vực G1; buộc cơ quan có thẩm quyền xác định lại vị trí thửa đất theo thực tế tiếp giáp đường M, lập lại Phiếu chuyển thông tin địa chính và tính lại nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

2. Ý kiến của người bị kiện và các cơ quan liên quan

Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là T tỉnh Lâm Đồng) (người bị kiện): cho rằng việc ban hành các Thông báo nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với bà T được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên cơ sở Phiếu chuyển thông tin địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Nội dung về vị trí thửa đất, loại đất, diện tích và các thông tin liên quan đều do cơ quan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm. Cơ quan thuế không có chức năng xác minh thực tế vị trí thửa đất mà chỉ căn cứ vào thông tin được chuyển đến để tính toán nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật. Do đó, Chi cục Thuế không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T và đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh L (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan): cho rằng việc lập Phiếu chuyển thông tin địa chính số 164/PCTTĐC được thực hiện trên cơ sở hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến. Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng Đ thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Đối với việc bà T không đồng ý với việc xác định vị trí thửa đất và nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đ đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân phường B (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan): có đơn xin giải quyết vắng mặt và không có yêu cầu gì đối với việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thùy T; hủy Thông báo nộp tiền sử dụng đất số LTB2460613-TK0004021/TB-CCT và Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số LTB2460613-TK0004020/TB-CCT ngày 25/6/2024 của Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng). Buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện lại việc xác định vị trí thửa đất, lập lại Phiếu chuyển thông tin địa chính làm căn cứ để cơ quan thuế xác định lại nghĩa vụ tài chính đối với người khởi kiện theo đúng quy định của pháp luật. Về án phí sơ thẩm: do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên Chi cục Thuế khu vực G1 phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định pháp luật.

3. Nhận định của Tòa án

Bản án xác định: việc xác định thửa đất của bà T thuộc vị trí đường N để áp dụng giá đất là không phù hợp với hiện trạng thực tế, dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính chưa chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cụ thể:

Thứ nhất, về thời hiệu khởi kiện: Ngày 25/6/2024, Chi cục Thuế khu vực G1 ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất và Thông báo nộp lệ phí trước bạ đối với bà T. Đến ngày 10/3/2025, bà T khởi kiện yêu cầu hủy các thông báo nêu trên. Thời điểm khởi kiện vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 116 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, nên đơn khởi kiện được chấp nhận để giải quyết.

Thứ hai, về căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính: Căn cứ quy định tại Điều 57 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật và theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP). Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên các căn cứ gồm diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất, trong đó giá đất được xác định theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, theo quy định tại Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên cơ sở Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan đăng ký đất đai cung cấp.

Thứ ba, về hiện trạng thực tế của thửa đất: Tại các Thông báo nộp tiền sử dụng đất bị khởi kiện, cơ quan thuế ban hành trên cơ sở Phiếu chuyển thông tin địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực G cung cấp, trong đó xác định thửa đất của bà Nguyễn Thị Thùy T thuộc vị trí tiếp giáp tuyến đường N để áp dụng giá đất của tuyến đường này làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, ngày 18/12/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh L đã có văn bản số 8250/SNNMT-PC cung cấp thông tin cho Tòa án, trong đó xác định: “Tại thời điểm tháng 5/2024 đường QL14 vị trí tiếp giáp thửa 126 đã có vỉa hè. Tuy nhiên phạm vi thu hồi lớn hơn phạm vi vỉa hè và không hình thành tuyến giao thông. Hiện trạng ranh thu hồi mở rộng Quốc Lộ 14 trên đất đang là đất trống (đất chưa sử dụng) do nhà nước quản lý; Hiện nay, tại vị trí tiếp giáp thửa đất số 126, các phương tiện giao thông không thể đi trên phần ranh thu hồi mở rộng. Việc đi lại chỉ có thể thực hiện bằng đi bộ qua phần ranh thu hồi và qua vỉa hè để ra đường Q. Nếu muốn sử dụng phương tiện giao thông thì phải cải tạo và được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật về quản lý, bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ”.

Như vậy, có cơ sở xác định thửa đất của người khởi kiện tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, phần đất tiếp giáp với đường N chưa hình thành tuyến giao thông; khu vực tiếp giáp là phần đất thuộc phạm vi thu hồi, chưa đưa vào sử dụng làm đường giao thông; các phương tiện giao thông không thể đi lại trực tiếp từ thửa đất ra đường N. Có căn cứ xác định thửa đất 126 của bà T trên thực tế không có khả năng tiếp cận giao thông bằng phương tiện ra đường N.

Mặt khác, ngày 18/10/2024 thửa đất 126, tờ bản đồ số 03 được tách thành 03 thửa là thửa đất số 2293, 2294 và 2295 cùng tờ bản đồ số 03, địa chỉ: Tổ dân phố A, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông (nay là phường B, tỉnh Lâm Đồng). Trong đó 02 thửa 2294 và 2295 được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị đều không giáp đường N (Bút lục 68), chỉ có thửa 2293 giáp đường N nhưng không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ tư, về nguyên tắc xác định vị trí thửa đất: Theo nguyên tắc xác định vị trí thửa đất để áp dụng giá đất tại bảng giá đất của địa phương, việc xác định vị trí phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông thực tế của thửa đất. Trường hợp thửa đất không có lối ra giao thông thực tế thì không thể xác định thuộc vị trí của tuyến đường đó để áp dụng giá đất tương ứng. Do đó, việc xác định thửa đất của bà T thuộc vị trí đường N để áp dụng giá đất là không phù hợp với hiện trạng thực tế, dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính chưa chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Thứ năm, về yêu cầu buộc Văn phòng đăng ký đất đai xác định lại vị trí thửa đất: Yêu cầu buộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đ xác định lại vị trí thửa đất theo tuyến đường M, yêu cầu buộc Văn phòng đăng ký đất đai xác định lại vị trí thửa đất là yêu cầu liên quan đến hoạt động quản lý đất đai, không phải là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đang bị khởi kiện trong vụ án. Tuy nhiên, vị trí thửa đất của người khởi kiện không có khả năng tiếp cận giao thông thực tế ra tuyến đường N, trong khi Phiếu chuyển thông tin địa chính số 164 ngày 20/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lại xác định thửa đất thuộc vị trí tiếp giáp tuyến đường này để làm căn cứ áp dụng giá đất. Do đó, việc xác định vị trí thửa đất trong Phiếu chuyển thông tin địa chính chưa phù hợp với hiện trạng thực tế của thửa đất, dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính chưa chính xác.

Hội đồng xét xử thấy, việc hủy Phiếu chuyển thông tin của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xác định lại vị trí thửa đất theo tuyến đường M nhằm xác định lại nghĩa vụ tài chính đối với người khởi kiện là có căn cứ pháp luật nên chấp nhận. Vì vậy, buộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện nhiệm vụ công vụ, ban hành Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính mới thay thế Phiếu chuyển thông tin địa chính số 164 ngày 20/6/2024 đối với bà Nguyễn Thị Thùy T.

Thứ sáu, về quan điểm của Viện kiểm sát: Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát khu vực 6 – Lâm Đồng là có căn cứ nên cần chấp nhận.

4. Quyết định của Tòa án

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thùy T, hủy Thông báo nộp tiền sử dụng đất số LTB2460613-TK0004021/TB-CCT và Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số LTB2460613-TK0004020/TB-CCT ngày 25/6/2024 của Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng).

Buộc Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng) thực hiện nhiệm vụ công vụ, ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Thị Thùy T theo đúng quy định của pháp luật.

Buộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện nhiệm vụ công vụ, ban hành Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính đối với bà Nguyễn Thị Thùy T, xác định lại vị trí thửa đất để Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng) ra thông báo nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Về chi phí tố tụng: bà Nguyễn Thị Thùy T tự nguyện chịu 1.700.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, được khấu trừ 1.700.000 đồng bà T đã nộp tại Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Lâm Đồng.

Về án phí: buộc Chi cục Thuế khu vực G1 (nay là Thuế cơ sở 10, tỉnh Lâm Đồng) phải chịu 300.000 đồng tiền án phí sơ thẩm. Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thùy T số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng.

Người khởi kiện, người bị kiện có quyền kháng cáo Bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo phần Bản án liên quan đến quyền, nghĩa vụ của mình trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ Bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết hợp lệ.

5. Ý nghĩa thực tiễn của bản án

• Giá đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích phải được xác định theo vị trí thực tế của thửa đất, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông thực tế.
• Thửa đất không có lối ra giao thông thực tế thì không thể xác định thuộc vị trí của tuyến đường đó để áp dụng giá đất tương ứng.
• Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính trên cơ sở Phiếu chuyển thông tin địa chính, nhưng khi Phiếu chuyển thông tin xác định vị trí thửa đất không phù hợp với hiện trạng thực tế, người sử dụng đất vẫn có thể khởi kiện để yêu cầu hủy thông báo nộp tiền sử dụng đất.
• Khi đó, Tòa án có thể buộc cơ quan thuế ban hành thông báo mới, đồng thời buộc cơ quan đăng ký đất đai ban hành Phiếu chuyển thông tin mới thay thế.

Kết luận

Theo Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 31/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng, việc xác định thửa đất thuộc vị trí tiếp giáp một tuyến đường để áp dụng giá đất tính tiền sử dụng đất phải phù hợp với hiện trạng và khả năng tiếp cận giao thông thực tế của thửa đất. Trong trường hợp thửa đất không có lối ra thực tế đối với tuyến đường đó, việc áp dụng giá đất của tuyến đường này dẫn đến xác định nghĩa vụ tài chính chưa chính xác và thông báo nộp tiền sử dụng đất có thể bị Tòa án hủy. Đây là một cách tiếp cận đáng chú ý đối với nhiều trường hợp người sử dụng đất bị tính tiền sử dụng đất theo vị trí, tuyến đường không đúng với thực tế.

Nếu bạn đang gặp tình huống thông báo nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo vị trí, tuyến đường không đúng với hiện trạng thực tế của thửa đất, hãy liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Nội dung được trích dẫn từ Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 31/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Lâm Đồng; đây là bản án sơ thẩm, có thể bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định. Vui lòng liên hệ trực tiếp với công ty luật để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.