Hộ liền kề không ký giáp ranh, Văn phòng đăng ký đất đai có được dừng giải quyết hồ sơ đăng ký biến động không?

Ngày 29/6/2026, Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên đã xét xử sơ thẩm vụ án hành chính “Khiếu kiện hành vi hành chính” giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Khiếu Thị T (người khởi kiện) và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng Đ), tỉnh Hưng Yên (người bị kiện) theo Bản án số 01/2026/HC-ST. Bản án giải quyết một vướng mắc phổ biến: khi hộ liền kề không thống nhất, không ký xác nhận ranh giới, mốc giới thì cơ quan đăng ký đất đai có được dừng, kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động hay không?

1. Tình huống pháp lý làm phát sinh vụ án

Tháng 11/1998, vợ chồng ông L, bà T nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị T1 thửa đất số 266, tờ bản đồ số 03 tại tỉnh Thái Bình (nay là phường T, tỉnh Hưng Yên). Bà T1 đã nhận đủ tiền, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan; gia đình ông bà quản lý, sử dụng ổn định từ đó đến nay. Ngày 26/10/2022, các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng để hoàn thiện thủ tục. Năm 2022, Nhà nước thu hồi 17,3m² đất để thực hiện dự án mở rộng đường 454, diện tích còn lại là 126,9m². Toàn bộ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền chi trả cho gia đình ông L, bà T và gia đình ông bà đã nhận đầy đủ số tiền này.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông L, bà T nhiều lần nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Lần thứ nhất, hồ sơ bị trả lại với lý do ông Đặng Đức T2 và bà Nguyễn Thị L1 có đơn đề nghị tạm dừng giải quyết hồ sơ vì cho rằng thửa đất đang có tranh chấp. Lần thứ hai, hồ sơ tiếp tục bị trả lại với lý do ông T2, bà L1 có đơn khiếu nại liên quan đến việc đo đạc, xác định mốc giới, ranh giới và diện tích thửa đất. Ngày 31/7/2025, vợ chồng ông L, bà T tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên. Ngày 08/8/2025, Chi nhánh Văn phòng Đ phối hợp với cơ quan chuyên môn, đại diện chính quyền địa phương và tổ dân phố tiến hành kiểm tra thực địa nhưng hai gia đình không thống nhất được ranh giới nên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập Biên bản làm việc ngày 08/8/2025 ghi nhận ý kiến của các bên. Đến ngày 18/8/2025, Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên ban hành Phiếu xin lỗi và hẹn lại ngày trả kết quả số 195/PXL-CNNVPĐK-ĐKĐĐ, xác định chưa thể giải quyết hồ sơ đúng thời hạn với lý do hai gia đình chưa thống nhất được ranh giới, mốc giới thửa đất và thông báo sẽ giải quyết hồ sơ sau khi có ý kiến hướng dẫn của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên và Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 – Hưng Yên.

Ông L, bà T cho rằng Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên không thực hiện việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo hồ sơ đã nộp là không đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, ông L, bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên thực hiện việc đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất cho ông L, bà T theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2022 được ký kết giữa bà T1 với ông L, bà T.

2. Ý kiến của người bị kiện và các cơ quan liên quan

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (người bị kiện): cho rằng hiện trạng hình thể thửa đất đã thay đổi so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1998, nên theo quy định về đo đạc bản đồ địa chính phải có sự thống nhất về ranh giới, mốc giới với các hộ sử dụng đất liền kề. Gia đình ông T2, bà L1 không thống nhất ký giáp ranh nên hồ sơ đăng ký biến động của gia đình ông L, bà T chưa đủ điều kiện để giải quyết.

Chi nhánh còn viện dẫn Quyết định số 330/QĐ-STNMT ngày 16/10/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T, là quyết định giải quyết khiếu nại lần hai của ông T2 về việc trích lục, trích đo địa chính thửa đất. Theo Chi nhánh, tại Điều 1 Quyết định số 330/QĐ-STNMT, Sở T yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ chỉ thực hiện việc trích đo, trích lục địa chính thửa đất của gia đình ông L, bà T sau khi ranh giới, mốc giới giữa gia đình ông L, bà T với gia đình ông T2, bà L1 được xác định cụ thể tại thực địa theo quy định của pháp luật. Vì vậy, Chi nhánh chưa có cơ sở giải quyết hồ sơ đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận của gia đình ông L.

Ngày 08/8/2025, Chi nhánh phối hợp với Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường T cùng tổ dân phố tiến hành kiểm tra thực địa nhưng hai gia đình vẫn không thống nhất được ranh giới, mốc giới. Ngày 18/8/2025, Chi nhánh ban hành Phiếu xin lỗi và hẹn lại ngày trả kết quả số 195/PXL-CNVPĐK-ĐKĐĐ, đồng thời ban hành Văn bản số 196/CNVPĐK-ĐKĐĐ gửi Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên và Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 – Hưng Yên đề nghị hướng dẫn việc giải quyết hồ sơ. Đến nay Chi nhánh chưa nhận được ý kiến phúc đáp của hai cơ quan này nên chưa giải quyết hồ sơ cho gia đình ông L.

UBND phường T cho biết trước ngày 01/7/2025 đã thụ lý, tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai giữa hai gia đình nhưng không thành, UBND phường đã hướng dẫn hai bên gia đình khởi kiện ra Tòa để đảm bảo quyền lợi theo quy định của Luật đất đai. Kể từ ngày 01/7/2025, UBND phường T không tiếp nhận, thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai nào liên quan đến thửa đất số 266, tờ bản đồ số 03, hiện do ông L và bà T đang quản lý, sử dụng tại tổ C T, phường T. Ngày 08/8/2025, UBND phường đã giao phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường phối hợp cùng Chi nhánh VPĐKĐĐ khu vực Thái Bình xuống thực địa tổ chức xác định mốc giới, ranh giới cho hai bên gia đình ông T2 và ông L. Tuy nhiên, việc xác định mốc giới, ranh giới tại thực địa không thành do hai gia đình không đồng ý.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên: Đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông L và bà T. Tuyên bố hành vi của Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên về việc không thực hiện hành vi nhiệm vụ, công vụ đăng ký biến động theo hồ sơ yêu cầu của ông L, bà T là trái quy định pháp luật. Buộc Chi nhánh Văn phòng Đ tỉnh Hưng Yên tiếp tục thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng trình tự, thủ tục và thời hạn do pháp luật quy định đối với hồ sơ của ông L và bà T.

3. Nhận định của Tòa án

Bản án xác định: việc hộ liền kề không đồng thuận về ranh giới, mốc giới hoặc tiếp tục có đơn kiến nghị gửi cơ quan nhà nước không làm phát sinh căn cứ pháp lý để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hoặc kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người sử dụng đất. Cụ thể:

Thứ nhất, về lý do “đang có tranh chấp”. Trước ngày 01/7/2025, giữa hai gia đình đã phát sinh tranh chấp và được UBND cấp xã hòa giải nhưng không thành. Tuy nhiên, UBND phường xác nhận kể từ ngày 01/7/2025 không tiếp nhận, thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai nào liên quan đến thửa đất số 266, tờ bản đồ số 03 hiện do ông L, bà T quản lý, sử dụng. Tại thời điểm giải quyết vụ án cũng không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào đang thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên; đồng thời không có quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch hoặc quyết định tạm dừng việc đăng ký biến động đối với thửa đất. Việc hộ liền kề không đồng thuận về ranh giới, mốc giới hoặc tiếp tục có đơn kiến nghị gửi cơ quan nhà nước không làm phát sinh căn cứ pháp lý để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hoặc kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người sử dụng đất.

Thứ hai, về Quyết định số 330/QĐ-STNMT ngày 16/10/2024. Quyết định này chỉ yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo, trích lục địa chính sau khi ranh giới, mốc giới được xác định tại thực địa theo quy định của pháp luật. Quyết định không có nội dung nào quy định Chi nhánh được từ chối hoặc kéo dài vô thời hạn việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động. Vì vậy, Chi nhánh không thể viện dẫn Quyết định số 330/QĐ-STNMT làm căn cứ để không tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký biến động của người khởi kiện

Thứ ba, về trình tự khi hộ liền kề không ký xác nhận ranh giới. Theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp, việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận. Bản mô tả được chuyển cho UBND cấp xã để thông báo, công khai. Sau thời hạn quy định mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện tranh chấp ranh giới thì đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản, ranh giới được xác định theo bản mô tả đã lập. Như vậy, pháp luật đã dự liệu trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận hoặc không hợp tác và quy định trình tự xử lý tiếp theo để hoàn thiện hồ sơ, chứ không cho phép cơ quan đăng ký đất đai dừng giải quyết hồ sơ.

Thực tế, sau khi kiểm tra thực địa ngày 08/8/2025, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã dừng việc thực hiện các bước tiếp theo theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT; không lập bản mô tả ranh giới, mốc giới; không chuyển UBND cấp xã niêm yết công khai; đồng thời không tiếp tục thực hiện các bước theo trình tự luật định mà ban hành Văn bản số 196/CNVPĐK-ĐKĐĐ gửi Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên và Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 – Hưng Yên đề nghị hướng dẫn việc giải quyết hồ sơ, cũng không ban hành văn bản giải quyết hoặc văn bản từ chối giải quyết hồ sơ theo quy định.

Thứ tư, về thời hạn giải quyết hồ sơ. Theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024, thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày làm việc; đồng thời khoản 11 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định cơ quan giải quyết thủ tục hành chính phải chịu trách nhiệm về thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền của mình. Việc Chi nhánh ban hành Văn bản số 196/CNVPĐK-ĐKĐĐ để xin ý kiến các cơ quan khác không phải trình tự, thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai và không làm thay đổi trách nhiệm giải quyết hồ sơ trong thời hạn luật định. Chi nhánh cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh được việc kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ thuộc trường hợp pháp luật cho phép hoặc thuộc các trường hợp không tính vào thời hạn giải quyết theo khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Vì vậy, có căn cứ xác định Chi nhánh không bảo đảm thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Kết luận: Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên chưa thực hiện đầy đủ trình tự giải quyết hồ sơ theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT và không bảo đảm thời hạn giải quyết theo điểm a khoản 2, khoản 10 và khoản 11 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Do đó, hành vi không tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký biến động do ông L, bà T nộp ngày 31/7/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 12 tỉnh Hưng Yên là hành vi hành chính trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của ông L và bà T có căn cứ để chấp nhận.

4. Quyết định của Tòa án

• Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc L và bà Khiếu Thị T.
• Tuyên bố hành vi của Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên về việc không thực hiện hành vi nhiệm vụ, công vụ đăng ký biến động theo hồ sơ yêu cầu của ông L, bà T nộp ngày 31/7/2025 là trái quy định của pháp luật.
• Buộc Chi nhánh Văn phòng Đ tỉnh Hưng Yên tiếp tục thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng trình tự, thủ tục và thời hạn do pháp luật quy định đối với hồ sơ nêu trên.
• Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Hưng Yên phải chịu 300.000 đồng án phí hành chính sơ thẩm.
• Các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày theo quy định.

5. Ý nghĩa thực tiễn của bản án

• Hộ liền kề không ký giáp ranh không phải là căn cứ để cơ quan đăng ký đất đai dừng hoặc kéo dài vô thời hạn việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động.
• Khi hộ liền kề không ký xác nhận, cơ quan đăng ký đất đai phải thực hiện các bước tiếp theo theo Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT và bảo đảm thời hạn giải quyết theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
• Việc xin ý kiến cơ quan khác không phải thủ tục bắt buộc và không làm thay đổi trách nhiệm giải quyết hồ sơ của cơ quan đăng ký đất đai.
• Khi hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài không có căn cứ, người sử dụng đất có thể khởi kiện hành vi hành chính ra Tòa án.

Kết luận

Theo Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên, việc hộ liền kề không ký giáp ranh không làm phát sinh căn cứ pháp lý để cơ quan đăng ký đất đai dừng hoặc kéo dài việc giải quyết hồ sơ đăng ký biến động. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai phải thực hiện các bước tiếp theo theo trình tự pháp luật quy định và bảo đảm thời hạn giải quyết hồ sơ. Đây là một cách tiếp cận đáng chú ý đối với nhiều trường hợp người sử dụng đất bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian giải quyết vì lý do tương tự.

Nếu bạn đang gặp tình huống hồ sơ đăng ký biến động, sang tên bị cơ quan đăng ký đất đai trả lại hoặc kéo dài không có căn cứ, hãy liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Nội dung được trích dẫn từ Bản án số 01/2026/HC-ST ngày 29/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Hưng Yên; đây là bản án sơ thẩm, có thể bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định. Vui lòng liên hệ trực tiếp với công ty luật để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.