Ngày 29/5/2026, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định số 162/QĐ-CA công bố 8 án lệ mới, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao biểu quyết thông qua ngày 21/5/2026 và chính thức áp dụng trong xét xử từ ngày 1/7/2026. Trong số đó, Án lệ số 90/2026/AL về thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tòa án là một án lệ có ý nghĩa thực tiễn rất lớn, giải quyết một vướng mắc pháp lý phổ biến: khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bị cấp sai, cấp chồng lấn diện tích rồi được chuyển nhượng qua nhiều người, Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy sổ đỏ đó hay không?

1. Tình huống pháp lý làm phát sinh án lệ

Theo nội dung án lệ, tình huống xảy ra như sau: do sai sót về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất chồng lên phần diện tích đất của người sử dụng đất liền kề — người này đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp trước đó. Sau đó, người được cấp giấy không đúng đã chuyển nhượng đất cho người thứ ba, và người thứ ba này đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Người sử dụng đất liền kề (bị chồng lấn) khởi kiện vụ án hành chính, yêu cầu Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người thứ ba.

2. Giải pháp pháp lý của án lệ

Án lệ 90/2026/AL xác lập nguyên tắc: Tòa án phải xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính và có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người thứ ba, tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Nói cách khác, việc đất đã được chuyển nhượng qua tay người thứ ba — người có thể hoàn toàn ngay tình, không biết về sai sót ban đầu — không làm mất đi thẩm quyền của Tòa án trong việc xem xét, tuyên hủy Giấy chứng nhận nếu nguồn gốc cấp giấy có sai phạm nghiêm trọng. Đây là điểm mấu chốt giải quyết một vướng mắc thực tiễn tồn tại lâu nay: nhiều Tòa án cấp dưới trước đây từng lúng túng, cho rằng một khi đất đã qua tay người thứ ba ngay tình thì không còn cơ sở để hủy Giấy chứng nhận, khiến người bị chồng lấn đất mất quyền khởi kiện hiệu quả.

3. Ý nghĩa thực tiễn của án lệ

• Bảo vệ quyền lợi của người được cấp giấy hợp pháp trước: hành vi chuyển nhượng cho người thứ ba không thể “hợp thức hóa” sai phạm trong quy trình cấp giấy ban đầu của cơ quan quản lý.
• Phân định rõ thẩm quyền tư pháp và hành chính: khẳng định Tòa án có thẩm quyền độc lập trong việc phán quyết tính hợp pháp của quyết định hành chính (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), không bị giới hạn bởi các thủ tục thu hồi mang tính hành chính thuần túy của Luật Đất đai.
• Tạo cơ sở pháp lý thống nhất để các Tòa án địa phương áp dụng khi xét xử các vụ việc tương tự, tránh tình trạng mỗi nơi xử lý một kiểu.

4. Căn cứ pháp lý của án lệ

• Khoản 1 Điều 3, khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2024 và 2025).
• Điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 (tương ứng với điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024).
• Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

5. Ai bị ảnh hưởng và cần lưu ý gì?

Người bị chồng lấn diện tích đất: có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai, kể cả khi đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng.

Người nhận chuyển nhượng đất (bên thứ ba): cần đặc biệt thận trọng khi mua đất, không chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận hiện tại mà nên tìm hiểu kỹ nguồn gốc, lịch sử cấp giấy — vì án lệ này cho thấy dù mua bán ngay tình, Giấy chứng nhận vẫn có thể bị tuyên hủy nếu quy trình cấp ban đầu có sai phạm.

Cơ quan quản lý đất đai: càng cần thận trọng, rà soát kỹ trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh sai sót dẫn đến chồng lấn diện tích, vì hậu quả pháp lý về sau có thể phức tạp và kéo dài qua nhiều lần chuyển nhượng.

Kết luận

Án lệ 90/2026/AL là bước tiến quan trọng giúp thống nhất cách xử lý một loại tranh chấp đất đai rất phổ biến tại Việt Nam — tranh chấp phát sinh từ sai sót trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tranh chấp đất đai liên quan đến việc cấp chồng lấn Giấy chứng nhận, hoặc đang cân nhắc mua đất và muốn thẩm định kỹ nguồn gốc pháp lý trước khi giao dịch, hãy liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức. Nội dung án lệ được trích dẫn từ Quyết định 162/QĐ-CA ngày 29/5/2026 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Vui lòng liên hệ trực tiếp với công ty luật để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.